空き家を有効活用したい50歳以上が使える公的制度

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終の棲家と思って、建てた家。住みにくくなれば建て替えをして同じ場所に住みたいものです。しかし、子育てが終わり、さまざまな事情で空き家になっている家が増えています。

いつか戻るかもしれない。子どもが住むかもしれない。手放したくない。
でも空き家にしておくと不安。どうにか有効活用するすべはないのか?そんな50歳以上の方を対象にした公的制度があります。

空き家を有効活用するための制度のメリットデメリットと手順のご紹介です。


■ 空き家を有効活用するための制度 向いている人と状況の例

▼ 例えばこんな理由で空き家になる時に利用

ico_check7.gif マンションに住み変える。でも、将来、建て替えて同居するかも。
ico_check7.gif 転勤が決まった。数年間、自宅が空き家になる。
ico_check7.gif 新しい場所に建てる事になった、売りたいが、もしかしたら将来、子どもが住むかもしれない。


▼ 空き家を有効利用したいこんな人に向いている

・家を手放したくないけれど、今は住めない。
・多くの家賃収入は必要ない。
・完全な民間は不安だ      
という50歳以上の方


■ 空き家を有効活用できる制度の詳細

▼ 制度名と運営している団体


「マイホーム借り上げ制度」

非営利法人「 移住・住みかえ支援機構(JTI)」という団体が提供しているもので、売らずに家賃収入が入る公的制度です。
借主を探してくれ、間に入って対応してれます。


▼ マイホーム借り上げ制度の対象者(年齢制限)

対象は50歳以上の人

▼ マイホーム借り上げ制度の対象住宅

一戸建て・共同建て・マンション等
現在居住している必要はない。
(詳細はhttp://www.jt-i.jp/lease/system/system.html#01)


■ 空き家を有効活用マイホーム借り上げ制度の主なメリット5つ

▼ 3年ごとに更新なので、解約すると自宅に戻る事が出来る※

子どもが家を建てたい。二世帯住宅にしたい。などの話が出た場合。解約して家を建て替えやリフォームして戻る事ができます。
※期間指定型もあり


▼ 最初に借り主が決まるとその後は、家が空いても家賃が保証される

最初に借り手がつくまでは家賃は出ませんが、一度借り手がつくとその人が引っ越し再び空き家になっても、その間、最低賃料が保証されます。


▼ 何かあった場合に備えて、国の基金が用意されている

万が一の場合に備え、国の予算で(一財)高齢者住宅財団に債務保証基金が設定されていて、運営団体はその基金の登録事業者になっています。


▼ 借主と直接関わることなく、トラブルも対応してくれる

人に家を貸す事で、不安なのはさまざまなトラブルでしょう。貸主が借主と直接、交渉する必要はなくトラブル解決なども「移住・住みかえ支援機構」に任せる事ができます。

▼ 賃料を担保にローンが利用出来る

借り上げの時に必要なリフォーム費用や、住み替え先購入の費用の一時金を、賃料を充ててローンが利用できます。


■ 空き家の有効活用マイホーム借り上げ制度のデメリット4つ

▼ 賃料が相場の80%~90%

通常の賃貸住宅と同様でリフォームの有無で、家賃の査定に差が出ます。
若い子育て世代に貸すことを目的にしているで、その世代に好まれる住まいであればあるほど借り手がつきやすく、査定にも影響するようです。賃料はあなたが戻りたくなったら解約できるため、周辺地域の家賃の80%~90%と低めに設定されます。


▼ 賃料から15%引かれる

決定した賃料から15%引かれた金額が、あなたに入る家賃収入となります。15%の内訳は5%管理費・10%空室時の保証準備金となっています。


▼ 最初に耐震診断、耐震補強、改修が必要になる場合がある

新耐震(1981年(昭和56年))以前の建物であれば、耐震工事がしてあること。住める状態であること。が前提条件となるため、改修や耐震診断が必要な場合もあります。


▼ 入居者が希望するリフォームをある程度認めなければならない

この制度の特色の1つとして、入居者がオーナーの許可をもらい内装リフォームが可能だという事

あなたは、入居者が畳、建具、壁紙、流し台など、住宅の躯体・構造に影響を与えない部分でリフォームを行いたいと申し出られた場合、許可する必要があります。


■ 空き家の有効活用マイホーム借り上げ制度の利用手順

❶手元にある書類で図面と済証を確認

公的な機関なので、こちらの制度を利用しようと思えば、法令に基づいた建物であることを証明しなければなりません。

最初に、以下のものが手元にあるか確認してみましょう。
・建物図面
・建築確認済証or(台帳記入事項証明書)
・マンションの場合、取得番号が記入された購入当時の概要書


❷資料を取り寄せる

書類がそろっていれば、移住・住みかえ支援機構(JTI)に問い合わせて資料を送ってもらいます。

移住・住み替え機構(JTI)
http://www.jt-i.jp/lease/system/system.html#01 


❸無料登録

資料をよく読んで、納得すれば、まずは移住・住みかえ支援機構(JTI)の「情報会員」に登録。


❹無料事前相談

機構(JTI)の認定したハウジングライフプランナーに事前相談を受ける。


❺無料予備診断

(相談をして利用したいと思えば)無料の予備診断(賃料査定)を受ける。
査定で目安となる賃料が決まる。(実際には異なる場合もある。)


❻申し込み

制度利用申込書を申込金(17,000円(税別)2014年10月時点)とともに提出する。
申込金は後で取り消しても、返金はされない。この時点でも、ハウジングライフプランナーが詳しい説明をしてくれる。


❼建物診断

耐震性や水回りの設備に問題がないか、建物の劣化、耐震診断(昭和56年5月以前の建物の場合)を行います。その際の費用は利用者の負担になります。(例:一般の木造軸組の建物では45000円(税別)2014年10月時点)
ただし、リフォームや耐震工事をすでにしてある場合は、こちらの診断は必要ないとの事。


❽リフォーム工事

7.の診断で必要があれば、リフォームや耐震補強工事を実施します。工事する業者は機構の協賛事業者、もしくはあなたが決めた工務店などになります。


❾借主募集

JTI協賛事業者が(不動産業者)借りる人を募集します。
時期的なものはありますが、ほぼ3~6か月くらいの間で決まっていて、それ以上期間が空く場合家賃を下げるなどの措置を個別に相談します。


❿契約成立

最初の借りる人が決まれば契約が成立し、借主が入居、賃料の支払いが行われ、賃料保証が開始されます。

■ マイホーム借り上げ制度こんな物件が公開されている


コチラで公開されています。
物件数はまだ少ないですが、参考になるのではないでしょうか。


■ まとめ


公的機関が間に入るとはいえ、賃貸経営を行う事になります。説明を聞き疑問点はすべて解消しておきましょう。賃貸に出すという事は、多かれ少なかれリフォームなどの維持管理費は必要になります。リスク管理も考え、納得した上で申し込むようにしましょう。


しかし、通常の賃貸住宅経営よりも公的機関が入る事で、ハードルが低くなっていると思われます。公的制度をうまく利用し、空き家を活用して見てはいかがでしょう。


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