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いい土地の選び方!いい土地が出回らない理由とあなたに試して欲しい3つのコト

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「いい土地がみつからない!」それは、なぜか?

インターネットなどに掲載されている土地の情報は、誰でも見ることができます。しかしいい条件の土地は、インターネットには出回りません。なぜなら、不動産業者が独自で抱えているお得意さんに流れてしまうからです。

不動産業者も自分たちの情報網で売ったほうが利益になるため、まずは独自で探し、そのあと見つからなければ、広げていくというやり方を取るようです。そして、そこで売れなかったものが一般に出回る事になるのです。

その理由と「いい土地」を探すのに試してほしい3つの事を紹介しています。


■原則、不動産業者の情報は共有されている・・はず

▼不動産業者なら誰でも見れるネットワークシステム「レインズ」


不動産業者なら、だれでも見ることができる情報システムがあり、そこに情報が集められる仕組みになっています。そのシステムの名称は「レインズ」と呼ばれ「REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM(不動産流通標準情報システム)」の略称です。

レインズは、国土交通省指定の公益法人「不動産流通機構」によって運営され、全国の不動産業者が加入しています。地域によって全国で4つ 東日本 中部圏 近畿圏 西日本 に分かれています。

▼いい土地探し 情報の出どころは同じかもしれない

■土地の売主が、会員である不動産業者に依頼をし 土地の情報をレインズに登録します。
■土地を買いたい人は、会員である不動産業者に検索して探してもらうように依頼します。

つまり、会員の不動産業者でなければ閲覧できないのです。逆に言えば、たくさんの不動産会社にお願いしても、情報の出どころが同じかもしれないという事です。


■一般の人が見れる、土地の情報サイト4つと実際に比較

▼【公的】ほぼレインズ?の不動産ジャパン

不動産ジャパン http://www.fudousan.or.jp/system/?act=m&type=16

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『全国宅地建物取引業協会連合会の「ハトマークサイト」』
『不動産流通経営協会の「ホームナビ」』
『全日本不動産協会の「ZeNNET」』
『日本住宅建設産業協会の「日住協NET」』
で公開されている物件情報を統合しています。
レインズが保有する不動産取引価格情報を活用しているので、ほぼ同じ情報が見れるようです。

▼【民間】リクルートの土地情報サイト<スーモ>

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リクルート(SUMO)http://suumo.jp/tochi/

▼【民間】アットホームの土地情報サイト<at home>

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アットホーム(at home)http://www.athome.co.jp/sell/14/

▼【民間】ネクストの土地情報サイト<HOME'S>

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ネクスト(HOME'S)http://www.homes.co.jp/tochi/


▼4つのサイトで『大東市の土地件数』を検索してみたら【公的】が一番少なかった・・

同じ地域【大阪府大東市の土地情報】で検索をしてみると
2015/6/5時点【検索数】

・不動産ジャパン・・・28件(※)
・リクルート(SUMO)・・・31件
・アットホーム(at home)・・・60件
・ネクスト(HOME'S)・・・55件

物件数NO1をうたっているだけあって
この地域の数だけを見ても「アットホーム(at home)」の数が多かった。


▼【公的】の物件が【民間】に掲載"なし"は たったの4件(28件中)

同じ物件はどれくらいあるのか?
「不動産ジャパン」に掲載されていた (※)28件中 どれくらい同じ土地の掲載があるのか調べてみた

・リクルート(SUMO)・・・11件/28件中
・アットホーム(at home)・・・20件/28件中
・ネクスト(HOME'S)・・・7件/28件中


どれにも掲載が無かった件数 4件(※※)


▼民間サイトに無かった4件(※※)は、不動産ジャパンの"NEW"物件

今回に限ってみると「民間サイト」どれにも 掲載が無かった(※※)4件中3件は、不動産ジャパンの「NEW」と表示された物件だった。


もしかすると、日数が経てば他の民間サイトに登録されるのかもしれない。


調べていて感じたのは、「スーモ」と「アットホーム」の情報は、同じ物件が多い印象。


■【売る側】の契約種類で 土地情報が出回るか決まる

▼不動産会社に<売主>が依頼する場合、必ず『媒介契約』を結ぶ

媒介契約は3種類ある
「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」

このうち最初の2つは、宅地建物取引業法により、指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられています。


▼土地の<売主>が結ぶ3種類の媒介契約のルールを知っておく

■専属専任媒介契約
売却の依頼は1社のみ、売主自身で売買取引相手を探せない。
顧客と媒介契約締結後、 5日以内にレインズに登録義務
1週間に1回以上文書による業務の処理状況を報告しなければならない。


■専任媒介契約
売却の依頼は1社のみ、売主自身で売買取引相手を探せる。
顧客と媒介契約を締結後、7日以内にレインズに登録義務  
2週間に1回以上文書による業務の処理状況を報告しなければならない。


■一般媒介契約
売却の依頼は複数の会社に対し可能、売主自身で売買取引相手を探せる。
登録が任意のため、レインズへの登録義務なし


▼割と多いレインズに登録義務のない「一般媒介契約」

H23年度、実際にレインズに登録された 新規の割合を契約別でみてみると

■専属専任媒介契約・・・16%
■専任媒介契約・・・31%
■一般媒介契約・・・29%
■その他・・・24%


レインズに登録の義務がない「一般媒介契約」でも約3割登録されています。


という事は、近所の人に知られたくないなどの理由で、出回っていない「一般媒介契約」の土地も一定数はあると考えられます。


出典:不動産流通市場における情報整備のあり方研究会(国土交通省)※不動産全体


■不動産業界のヒミツの裏側

▼不動産会社は自分たちのネットワークで「売り手」「買い手」を見つけると儲かる

不動産会社は、売主、買主に限定した営業をしている所は少ないので 普通は、両方のお客さんを持っています。

ですから「土地を売りたい人」と「土地を買いたい人」を自分たち独自のネットワークでみつけると、仲介手数料が両方から入るので(2倍)儲かるわけです。


それ自体はルールを守っていれば、営業方法の1つなので悪いことではありません。


▼他の不動産仲介業者からの問い合わせに応じないこともあるらしい

ただ、不動産業者の中には、レインズに登録しても、同業の不動産業者の問い合わせには「契約間近です」と答え、お客さんの問い合わせには「すぐ見れます」と答える業者もあるようです。


ですから、あなたが「土地を探してほしい」とお願いしている仲介業者が 見せてもらえないケースもあるのです。(上記の例なら、あなたが問い合わせれば見せてくれると思いますが)


不動産業者の不正行為として記事に取り上げられています。
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出典:日経 週刊ダイヤモンド

▼いい土地ほどネットワークシステムに登録されていない?

中には、登録の義務があってもレインズに公開自体せず、囲い込むところもあるようです。

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出典:知恵袋


■いい土地を見つけるための3つのコツ

上記のような理由から、お買い得物件、いい土地はほとんど出回らない。といえるのです。
では、どうすればいいか?方法を3つご紹介します。


▼いろいろなタイプの不動産業者に声をかけてみる

土地を売りたいお客さんを抱えている場合、直接情報をもらえるかもしれません。大手のフランチャイズ系の不動産業者や昔からある地元の不動産業者。種別を変えて回ってみましょう。

(多すぎると中にはしつこい営業もあり、困る事になるのでほどほどに)

▼建築条件付きの土地の、建築条件を外してもらう

希望の土地に「建築条件付き」という、決められた建築業者で建てなければならないという条件が付いていたりします。


通常は難しいですが、なかなか売れない土地の場合、交渉が可能な場合もあります。
ダメ元で交渉してみましょう。

▼あきらめて70%満足の土地を探す

一般的に誰もがほしいと思う、土地はなかなか出回りません。
少し視野を広げて、譲歩することも必要かもしれません。優先順位を決めて妥協点を探りましょう。また、土地の形状などが問題の場合は、設計一つでオリジナリティあふれる家が出来上がるかもしれません。

そういった土地を得意とする設計者もいます。

■でも、いい土地にいい家が建つとは限らない

▼土地にまつわる規制や制限に気を付けて

自分に合う土地が見つかった!! さあ契約しよう・・・・。
でも、ちょっと待ってください。

その土地の環境や災害の危険、価格が妥当か調べる方法はこちら

実は、その土地に家を建てようとするとき、さまざまな法律や規制、制限がついています。


・設置義務・・・・・2m以上道路に面した土地でなければ家を建てることはできません。
・斜線規制・・・・・通風や採光、環境を保つために建物の高さが制限されます。
・用途地域・・・・・地域により建てる建物の制限があります。
・有効採光面積・・・居室には、一定以上の光が入らなければなりません。


等があります。


▼家に理想があるなら注意しないと、土地に合わせた家になってしまう

家に対してハッキリとした理想があるなら、土地探しの前に建築業者、設計者を決めておいてください。わからないまま契約してしまうと、土地に合わせた家を作ることになってしまいます。

知識があまりないのであれば、土地を決めてしまう前に 建てるところで候補地を見てもらいましょう。
大阪近郊であれば、弊社でもベテラン建築士による建築相談を無料で承っております。
よろしければご利用ください。


大阪の工務店:住まい工房にしいち 建築相談会開催中


■まとめ

いい土地に出会うのは、本当に難しいです。でも他の人にとってイマイチでも、あなた自身が気に入ったならそれは「いい土地」なのです。あなた自身の優先順位で探してみて下さい。


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