相続税 子供に負担させないためには「家を建てる」時が最大のチャンス！その理由
50代後半～60代は そろそろ子供が独立し、将来の見通しがある程度立ちます。まとまったお金が必要なのは、『自分たちの家のリフォームや建替え』『子どもが建てる家の補助』 を残すのみという時期ではないでしょうか?
また、そろそろ相続対策も考えておかなければなりません。実は、子どもが家を建てたいといった時が、相続対策を行うチャンスでもあります。その方法や手順をご紹介します。
■子どもが家を建てる時が相続のチャンスな理由
住宅購入の際、親や祖父母から贈与を受けると、一定の額まで贈与税がかからないという制度があります。
▼最高3000万円。一般住宅は2500万円まで贈与税がかからない。
2015年は良質な住宅で1500万円（その他で1000万円）の非課税相続が可能。相続税がかからずに相続が出来るという事になります。
消費税が10％かかる住宅購入で該当する期間であれば、最高3000万円、一般住宅で2500万円まで贈与税が非課税になります。
▼非課税枠相続枠は減っていく予定
贈与税非課税枠の予定 
2017年4月から増税予定の為、2016年10月からは消費税10％を想定した非課税枠になっています。
▼良質な住宅とは、省エネ住宅などのこと
比較的 相続税非課税枠の大きな「良質な住宅」とは、
“省エネ等住宅とは、エネルギーの使用の合理化に著しく資する住宅用の家屋、大規模な地震に対する安全性を有する住宅用の家屋又は高齢者等が自立した日常生活を営むのに特に必要な構造及び設備の基準に適合する住宅用の家屋をいいます。”
具体的には、省エネ基準が 断熱性能等級4 、耐震等級2以上もしくは免震建築物。高齢者等配慮対策等級3以上の事を言います。
「住宅性能証明書」などの証明書を添付するコトによって認められます。
それ以外、通常の住宅は「その他」になります。
■贈与を受ける人（子、孫）の5つの条件
▼贈与を受けたときに日本に住所があること
もし、受ける人（子もしくは孫）が日本に住所がなくても、贈与する人（親もしくは祖父母）が日本に住んでいればOK。
▼財産をあげる人の、子・孫であること
例えば、旦那さん名義で家を購入する場合、奥さんの父母（義理の父、母）から贈与を受けても該当しないということになります。
▼贈与を受けた年の１月１日に、20歳以上であること
▼贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下
贈与を受ける人（子や孫）のその年の所得が2001万以上あると、この制度は利用できません。
▼以前に同様の制度を利用したことがないこと
旧非課税制度（平成22・24・27年度の各税制改正前の「住宅取得等資金の贈与税の非課税」）を利用していれば、使えません。
■贈与を受ける家の条件
▼配偶者や親族など特別の関係がある人から譲り受けたものではない
贈与を受ける人の親戚等、一定の関係がある人から取得したり、その人たちとの請負契約で新築や増築をしたものではない事
つまり、親戚の工務店で建ててもらった家は適応されない。という事です。
▼贈与を受けた翌年の3月15日までにその資金で家を新築もしくは取得すること
贈与された翌年の3月15日までに、自分が住む家を所有しなければ、贈与税の課税対象になります。
▼贈与を受けた翌年の3月15日までにその家に住むもしくは住むことが確実なこと
新築の場合は、贈与を受けた翌年の3月15日時点で 骨組と屋根が土地にある事。そしてその年の12月31日までに住んでいることが条件
中古住宅などの場合には、贈与を受けた翌年の3月15日までに引き渡しを受けていることが条件
▼日本国内の家であること
海外の家は対象外です。
▼登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下
登記簿上の床面積が50㎡以上240㎡以下（マンションの場合は専用部分）なおかつ2分の1が、贈与を受けた人の居住用である事。
50㎡＝約15坪＝約30畳
240㎡＝約72坪＝約145畳
▼新築もしくは、築20年以内の中古住宅（耐火は25年）であること
耐火建築物とは、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などのこと。
▼上記に当てはまらない中古住宅は耐震基準を満たしている事が条件
耐震基準適合証明書などで 耐震基準を満たしている事を証明しなければなりません。
▼耐震基準を満たしていない中古住宅でも、耐震改修で適合すればOK
耐震改修をすることで、耐震基準が満たされれば対象になる。但し、証明書を添付しなくてはならない。
■翌年に申告しないといけない！その手続き方法
期間内にきちんと申告することで、その適用を受けることができます。もし申告をしなければ、後で贈与税と延滞金の支払いがくることがあります。
▼翌年の3月15日までに贈与税の申告をする
贈与を受けた人が、受けた年の翌年、2月1日～3月15日に申告します。（3月15日が土日の場合は、翌日まで）
▼ホームページや税務署で申告
贈与税の申告書は、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」で作成することができます。
▼贈与税確定申告に必要な書類
1.申告書、計算明細書（確定申告書の用紙）
2.戸籍謄本：贈与を受けた人と、受ける人の関係を確認します。
3.住民票の写し：住み始めた日や、実際に住んでいるかを確認します。
4.登記事項証明書：贈与を受けた年の翌年3月15日までに 住宅を手に入れたかを確認します。
などの書類を添付する
※ちなみに登記事項証明書の取得は、インターネットからが安い便利法務局HP
■他の控除と併用可能
▼「暦年課税制度」もしくは「相続時精算課税制度」と併用ができる
「暦年課税制度」・・・1年間にもらった財産の合計額が基礎控除額（110万円）を超えなければ、贈与税がかからないという制度。申告も不要。毎年少しずつ贈与していって相続税を軽く、もしくはかからなくする事が出来る。
「相続時精算課税制度」・・・累計2500万円までは、贈与税なしで贈与が可能。超えた分は20％の贈与税を支払う。将来、相続が発生した時、贈与分と遺産分と合計し、相続税が計算される。もし払った贈与税が多ければ戻ってくる。足りなければ納税する。申告は必要。直系親族に限られます。
（条件：贈与する側（親、祖父母）が60歳以上 送られる側（子）は20歳以上。）
父からは「暦年課税制度」母からは「相続時精算課税制度」という利用は出来ますが、どちらかを一度選んでしまうと、変更はできません。
■まとめ
住宅購入は、大きな買い物です。その際に親や祖父母から補助を受けることは、良くあります。親や祖父母としても非課税で子どもに相続するチャンスです。
ただし、この「住宅取得等資金の非課税制度」を受けるためには、税務署への申告が必要ですので忘れずに申告してください。
※対象期間は、平成27年１月１日から平成31年６月30日 迄 を予定
参照：国税庁「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のあらまし https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/pdf/jutaku27-310630.pdf
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