実家を空き家で置いておくリスクと売る以外の3つの解決策
あなたは
・二世帯同居するようになった
・手ごろな大きさの、マンションに引っ越しした
・介護などの施設に入居した
などの理由で、誰も住んでいない実家もしくは自宅を空き家にしているという事はありませんか？
少子高齢化が進み、以前のように家を受け継いでいくという事が少なくなった今、住んでいた家をどうするのか？悩む方は多いようです。
放置しておくとどうなるのか？どうすればよいのか？そのデメリットと対策方法をご紹介します。
■空き家を取り巻く環境
空き家のまま放置される原因は、税金、権利、相続、地価、登記の5つにあるとあります。空き家率も年々増加し、ついに13％を超え、家の周りに空き家があるという人も増えてきました。空き家の近所の方はどう思っているでしょう。
▼2013年時点の空き家率は13.5％このまま進むと40％が空き家に
総務省の調べによると2013年の空き家数820万戸。空き家率は13.5％となっています。別荘などを除いても空き家率は12.8％です。年々と増えているのが分かります。
このまま進むと2040年には36％～40％が空き家になる※という試算も出ています。
※野村総研試算
ラフ：2008年度
▼空き家の近所の人はマイナスのイメージを持っている
家の周りに空き家がある人に聞いたアンケートでは、特に何も思わない人がいる一方
「もったいない」「不安だ」「危険だ」「汚い」とマイナスのイメージを持っている事が分かりました。
ALSOC 2015.02.12「空き家に関する意識調査」より
対象：全国の親と別居している30歳以上の男女500人
期間：2015年1月10日～15日
方法：インターネット調査
▼空き家のまま放置される「5つの理由」が解決され始めている
空き家が放置される原因を5つ、国土交通省が示しています
これらの理由を踏まえてか、法律改正で問題が取り除かれようとしています。
特に「固定資産税」の納税記録を利用できることで「持ち主がわからない」という点は大きく改善されるでしょう。
税金の優遇も場合によっては無くなる恐れがあります。
「意見がまとまらない。」「売りたい値段で売れない。」と言う問題もこの法律改正やデメリットを知ると考えが変わるかもしれません。
以下で詳しくご紹介します。
■実家の空き家対策 考えず放置しておくデメリット
ALSOCによる調査では、「親が亡くなった後、その家をどうしますか？」の回答に、ほとんどの人が「売る・相続しない・自分が住む」と答えている中で、4.5％の人が「そのまま空き家にしている」と答えています。
▼放置しておくと放火・漏電・犯罪の温床に
対策をしないとどんな事が起こるのでしょう？
もちろん固定資産税を払い続けなければならないというのもありますが、税金面だけでなく、老朽化や安全面にも問題が出てきます。放火や漏電などで火災が発生した場合、損害賠償を請求されるという最悪の事も起こり得ます。
“産経ニュース 2015.3.10放置された空き家をめぐっては、全国で放火事件が相次いでいるほか、倒壊の恐れや悪臭の原因となるなど近隣住民への迷惑にもなっており、行政への苦情も増加している。全国の自治体でもここ数年、空き家を含む老朽住宅の持ち主に適正な管理を求める条例を相次いで制定。国交省によると、その数は昨年１０月時点で４０１自治体に上る。”
■空き家に困った各自治体が条例を制定、そして国も動き始めた
▼空き家対策に各自自体が動いた
各自治体で空き家対策のための「空き家適正管理条例」が次々の制定・施行されました。例えば、八尾市が平成26年1月1日～ 京都市では平成26年4月1日～施行。京都市の条例では、管理不全の状態の空き家には、助言や指導しそれに従わない場合は過料の徴収を行うとしています。
“京都市の定める不全管理状態➀ 空き家の倒壊，崩落若しくは建築材料の脱落若しくは飛散又は空き家の敷地内に存する樹木の倒伏により，人の生命，身体又は財産に危害を及ぼし，又は及ぼすおそれがある状態➁ 空き家及びその敷地に容易に侵入することができる状態その他地域の防犯上支障が生じている状態➂ 空き家の敷地内に存する樹木又は雑草の繁茂，倒木等により，地域の生活環境の保全上支障が生じ，又は生じるおそれがある状態➃ 空き家の外観を構成する部分の汚損，腐食，剥離又は破損により，地域の良好な景観に悪影響を及ぼしている状態”
美観を重視する京都市ならではという条例です。 しかし、他の市でも次々に施行されているところを見ると、自治体が空き家対策に頭を悩ませている様子がうかがえます。
▼ 平成26年ついに国が動いた！衆議院で空き家対策の特別措置法が成立
各自治体のバラバラに制定していた条例を、平成26年11月 国がまとめる形で法律が制定されました。
■ 空き家対策のために作られた「特別措置法」具体的な中身
特定空き家と認定された危険な空き家は、固定資産税の軽減が受けられなくなり、強制撤去や罰金なども課せられるかもしれません。
▼ 古家を市町村が強制的に撤去できるように
例え、ご実家や自宅が空き家でも、住宅が建っていれば固定資産税の軽減が見込めるためそのままにしておくこともありました。しかしその恩恵も受けられなくなるかもしれません。
“空き家対策の特別措置法が成立/ＮＨＫニュース2014/11/19市町村が固定資産税の情報を利用して所有者を把握したり、倒壊のおそれなどがある場合は強制的に除去できることなどを盛り込んだ空き家対策の特別措置法が、１９日の参議院本会議で全会一致で可決され成立しました。法律では、市町村が固定資産税の情報を利用して空き家の所有者を迅速に把握できるようにすることや、所有者が分からない場合でも、倒壊のおそれなどがある空き家に立ち入り、危険性などを調査できることなどが盛り込まれています。さらに、市町村が必要と判断した場合、空き家の除去や修繕を所有者に命令できるほか、命令に従わなかったり、所有者が分からなかったりする場合は、市町村が強制的に除去できるとしています。”
▼ 特定空き家になれば固定資産税が6倍に
今まで土地に家があれば 固定資産税の住宅用地特例により、最大1/6に軽減されていました。
それが今回の「空き家対策特別措置法」で 倒壊する恐れのある「特定空き家」だと判断されれば、その軽減税率が適用されなくなります。
つまり、土地によっては、今の6倍の固定資産税がかかることになります。
固定資産税の計算
・空き家（更地）：課税標準×1.4％
・小規模住宅用地：課税標準×1/6×1.4％
・一般住宅用地:課税標準×1/3×1.4％
※課税標準＝固定資産税課税台帳の固定資産税評価額
※小規模住宅用地＝住宅一戸につき200平方メートル以下の土地
※一般住宅用地=住宅1戸につき200㎡を超えた部分
▼ 空き家措置法2015年2月に一部施行、2015年5月26日に全面施行
国土交通省によると、施行後から自治体ごとに空き家を調査。5月末を目処に廃屋同然になっている物件を「特定空き家」と認定。所有者に管理をするよう「指導」を行っていくといいます。
そして、全面施行されると、特定空き家の立ち入りや罰金などが適用されるようになります。
▼ 空き家検査の手順
1.「自治体の税務課」が【固定資産税台帳の納税記録】を照会
2.「空き家対策担当」が【倒壊の恐れなどある空き家】に撤去・修繕を指導・命令します。
行政代執行で強制撤去も可能となります。（解体費用は請求される）
▼ 立ち入り検査を拒否したり、命令を無視した場合は罰金
・市町村長の命令に違反した場合は 55円以下の過料
・立入調査を拒否・忌避した場合は 20万円以下の過料
支払わない場合は、資産の差し押さえも行われます。
▼ 1年間未使用なら空き家と判断される
空き家対策特措法の基本指針によると「空き家」と判断する目安を「おおむね年間を通して建築物等の使用実績がないこと」
この目安「1年」は、地方自治体が独自に判断する基準になる。
▼ 空き家の中でも自治体が（対策に乗り出す）認定する”特定空き家”はこの4つ
・放置すれば倒壊する危険のある空き家
・衛生上有害となるおそれのある空き家
・管理が行われず景観を損なっている空き家
・周辺の生活環境のために放置できない状態の空き家
■ 空き家になっている実家をどうしても手放せない時の解決策
「特定空き家」と認定されるのは、かなり長期間、放置した家です。そこまでではないけれど、空き家になっているご実家や自宅をどうしても「手放せない」「手放したくない」という場合 例えば、こんな方法はいかがでしょう。
▼ 売る以外の3つの方法
◆管理会社などが手掛けるサービスを利用する。
こちらは、定期的に巡回してくれたり、簡単な掃除、換気や通水。家の状態の報告、郵便物の回収や転送など
1万円/月ほどから 契約可能なサービスです。
遠方の場合、交通費を考えるとこちらを利用したほうが良い場合もあります。
◆店舗や事務所、宿泊施設などビジネスとして貸し出す。
古民家などを店舗として改装したり、事務所、宿泊施設として貸し出す事例が増えてきています。 店舗や事務所の場合、借主が改装するため、そのまま貸すことが可能です。
ただし用途が変わるため、ほとんどの場合内装は変わってしまいます。
・大阪で空部屋を貸している例
空き部屋を貸したい人と借りたい人をマッチングするサービス。
・軒先ビジネス
空きスペースを好きな時だけ貸しだせるサービス。
◆賃貸住宅として貸し出す。
通常の賃貸住宅を、契約期間を定めて貸し出す「定期借家権」を設定するという方法があります。
各自治体で、空き家対策の窓口を置いている所もあります。
また、50代以上なら公的機関が間に入って、空き家を貸し出す「マイホーム借り上げ制度」というものがあります。設定しておけば3年更新なので、今すぐ手放せない方は利用を検討しても良いのではないでしょうか。
ただし、「賃貸や貸し出し」を考えるなら、やはりリフォームが必要になるので、その費用は見ておかなければなりません。
▼ 放置しておくと相続の時にあなたが困るかも
いずれにせよ、最終的には決断しなければならない時が来ます。もし、持ち主が亡くなってしまえば相続という事になります。相続税も２０１５年１月１日から基礎控除額が引き下げられています。つまり、今まで相続税がかからなかった人にもかかってくるようになります。万が一税金がかかるような事になれば、困るのはあなたです。
しかも、使わない家に固定資産税を払い続け、あなたにもしもの事があった時それを再び相続するのはお子さんです。
▼ 踏ん切りをつけるための2つの手順
気持ちの踏ん切りがつかない場合は
➀ まずは管理会社を利用する。
➁ 3年後に誰も必要なければ手放す。
など、家族に自分の考えを伝えた上で、キチンと話し合い「期間」を決めておく。”終活”という言葉が近年出てきましたが、家の最後も考えてあげてはいかがでしょう？
▼ 家が資産だったのは過去の話。放置すると負債に
賃貸として貸し出せる家なら良いのですが、そうでなければ負債となる可能性があります。
不動産会社に売るにしても古い家は価値がなく、場合によっては「更地にしてもらわないと・・・」と数百万円の解体費用がかかります。しかも、土地の値段より解体費用の方が高いという事もあり得ます。
▼ まとめ
思い入れのある実家が無くなるというのは、確かにさみしく心に穴が開くような気持ちです。リフォームでよみがえらせ、再び住めれば理想的です。
しかし「誰も住まない」「住む予定が無い」実家を何の対策もせず置いておくというのは、負債を後に引き継ぐだけです。一部をのぞいて、土地の値段が上がっていくという時代は終わりました。これからは、少子化で土地が余ってきます。これを機会に家の未来考えてみてはいかがでしょう。
▼大阪で建築の事なら、地元のベテラン1級建築士に相談
